美国时间5月23日, 联邦住房抵押贷款公司房地美公布的平均房贷利率数据, 其中30年期平均房贷利率升至4.66%,达到7年来新高。


分析专家指出, 这意味着美国经历之前的经济衰退后,低利息贷款时代已经结束, 但同时可延迟房屋的升值及减少首次购房者的数量。截至5月23日,美国房贷申请量下降至了2.7%,已经连续第五周递减。作为普通老百姓, 什么时候才是买房好时机呢?


Q

为什么选择贷款买屋?

在购买房屋时, 若自备款项不足, 可将房屋抵押给银行, 银行作为贷款机构为融资者抵补不足部分。在美国借房贷比较容易,管理十分规范,房贷的利率也比其他类型贷款较低。美国的房贷有全额贷款、支付20%首付其余80%贷款和其他的首付贷款比率等方式,但缺点是不能免除其中的一项特别保险,而且计算贷款点数费用增多,会影响总贷款金额甚至拉高利率;而首付20%的房贷是比较推荐的,15年和30年期贷款利率讲的就是这一种。


美国的房贷以定息为主,只要供款者收入稳定、房贷月付不超过总收入三分之一、贷款人有良好信用记录的话,主要住宅的房子一般都能申请到较低的定息贷款。若是收入不稳定、信用不好者, 房贷利率相对较高。


近年美国经济成长急速, 从金融危机后,世界资金为规避全球风险而回流美国,而且大多以房地产为主要资产配置。一些经济学者担心,房贷利率的上涨会使之前获得低息贷款的房主不愿换置更好的房产。同时,利率越高, 购房人的锁定利率的需求也会增加。若锁定期越久,银行负担的风险越高。



Q

平均房贷利率为何上升?

以申请了25万美元的30年期房贷为例,房贷利率为5%,其支付的房贷供款每月为1,342美元;如果利率增至5%,月供将提高至1,499美元。对于房贷数额更高的消费者,利率的提高带来的开支增长会更加明显。


收入有限的购房人士, 会以面积较小和价格便宜的房屋为选购指标。但目前美国现房库存中,这种类型的房源并不充足,房贷利率上升, 使首次购房人带来更大挑战。


除此之外,影响房贷利率的因素还包括国债收益率和美联储的加息政策; 特别是美联储多次表示将加快升息步伐,今年希望能加息3到4次,明年可能再加息3次。随着利率的提升,再融资者数量减少。抵押贷款银行家协会相信,去年美国再融资数量下降至40%,相信预计今年将会逐渐减少至26%。

Q

房产配置配在哪里?

如果你打算未来可以购买更便宜的房子,那Arch MI最新住房风险研究报告会打消你的念头。 Arch MI融合年终住房和经济数据, 加州和大部分的州都被列为全国房屋风险最低市场。

按Arch MI数学统计计算,房屋折旧率最高的是阿拉斯加州(28%),紧接着是北达科他州(27%)、怀俄明州(25%)、西维吉尼亚州(24%)、佛罗裡达州(15%)及康乃狄克州、奥克拉荷马与德州(均为14%)。


受海外人士向往的加州, 住房供应有限, 所以房价在未来两年内,隻有2%下降机会,并预计这一年内并不会有所下跌。根据Arch MI数据,使加州房价市场稳定分为5个范畴:

01

工作:国民薪水愈高,使他们有更多资金考虑买房。而且加州失业率偏低, 在第四季度平均失业率为4.4%,远低于该州史上最高的7.3%失业率,以及1976年全国第六大失业率。

02

财富:加州2016至2017年GDP增长1270亿美元,总值超过2.7兆美元; 加州人口仅佔全美12%,但佔美国整体GDP超过14%。这证明加州比其他地方拥有更多资金。

03

供应有限:去年加州开发商兴建单一住宅速度是全美各州第十慢,仅略高于全国的一半。但现在市场需求激增, 加州不能不加快建房速度。

04

人口增长缓慢:加州居民年增长率为0.6%,排名全国第21,但落后于全国的0.72%。适度人口增长有助于解释加州房屋建设规划缓慢。

05

房价上涨:强劲的需求反应在加州高房价上。加州房价一年内上涨8.2%,,高于全国6.6%涨幅。


Q

房贷注意事项

大多数老百姓在计划买房时都会选择房屋贷款,不用支付全款,更可把多余的钱作其他合理的理财规划。如果希望拿到一个较低的贷款利率, 您可以:


1. 良好的信用记录

信用分数(Credit Score)是直接影响您的房屋贷款利率高低的重要因素之一。信用分数越高,得到的房贷利率就有可能越低; 相反, 分数越低, 利率越高, 什至无法通过贷款申请。保持良好的信用记录, 最简单是多留意自己的信用卡是否还清欠款, 所有车贷或租金是否按时缴交。

选择房屋贷款前, 尽量不要增加新的贷款。增加新的负债将直接影响你负债收入比(Debt-to-Income Ratio),负债收入比也是申请过程中贷款公司考察的重要指标。比如开办新的信用卡、贷款为新家添置家具电器等都会增加您的负债,这些可以等房贷审批后再进行后才考虑申请。


2. 如实上报

贷款公司会核实您上报的所有收入、资产和负债。不要隐瞒或者谎报, 这隻会拖慢房贷申请过程,甚至无法通过。即使是奖金或者红利也要如实上报, 贷款公司对于收入核查有具体详细的法则, 帮助区分奖金或者红利是否为常规收入。另外在报税时,不要为了节税刻意减少收入. 这样会隻会严重影响贷款公司评估您的收入能力。


3. 还款能力

在美国购房,除了考虑首付及房贷,房产税和房屋保险都要计算在内。根据不同的房产类型,还需要支付物业管理费或者房屋维护费。在开始看房前, 请先咨询房贷公司,根据自己的支付能力,计算出经济承受能力内的房价范围,才能更有效找到合适的房子


在房贷申请过程中,任何关于您还贷能力和财产的变动都直接影响审批进程和成功率。贷款公司更倾向于申报资料的稳定性。如果借款者有至少两年以上的稳定工作,失业的可能性就会比较小。当然,如果在申请期间失业了,那贷款申请很有可能无法通过。大数目的财产输入或输出, 最好在贷款成功批核前, 避免作任何的资产转移或变更,以免影响贷款公司核查进度。保留并整理所有相关的银行账户记录与材料,让房贷申请更有效进行。


Q

购买寿险对房贷有何作用?

成功申请贷款买房后, 必需如期支付贷款利息。由于房贷还款年期很长, 如果借贷人身体出现任何状况, 家庭经济收入未有能力继续支付房贷, 房子就会被银行没收。而借贷人过世后, 未付清的房贷会成为受益人的付担。所以在经济收入来源稳健的情况下, 可向专业的保险理财分析师咨询, 投保一份适合自己和家庭的人寿保险。