在美国拥有属于自己的房地产,一直是大多人的追求目标。然而,一旦拥有了属于自己的投资物业,在出租过程中与房客发生矛盾或纠纷,或遇到迟迟不交租的租客,房主又该如何通过法律手段维权,以避免不必要的麻烦呢?


在本期凤凰卫视美洲台的《法律博谈》栏目中,南加州知名审判出庭律师、前检察官郑博仁律师就为大家做出了法律分析。


房东在遇到相关问题时,可以通过终止租约,并向法院提起非法占有诉讼,来驱逐未支付租金或损坏房屋的租户。


由于房屋租赁法的严格,在加州驱逐租户是一个非常复杂的过程。房东不得使用“自助驱逐”(即“强制锁住租屋”),而必须通过法院系统来申请驱逐房客。


驱逐过程总结为以下七个步骤:


1、驱逐租户的有效理由

在加州,房东必须有正当理由,才能将租户从其房屋中驱赶出去,其中一些有效的理由就包括:


• 没有支付租金

• 违反租约

• 超出约定的租赁期限

• 造成滋扰

• 破坏财产

• 在租屋内进行非法活动

• 使用该租屋从事未许可的行为,例如在租屋中做买卖


2、支付租金或搬离“三日期限通知”

之后,房东应该为租户提供三日期限来支付租金或搬离通知。从本质上讲,这将通知租户在3天内,停止侵害或者搬离租屋。通知可以三种方式提供:


• 有人将通知交给了租户。

• 将通知副本交给在租户的租屋或与工作场所的一名成年人,然后将副本邮寄给租户。

• 在租户的门上张贴一份副本,然后将副本邮寄给租户。


3、等待租户采取补救行动

在提供通知后三日进行等待,以确定租户是否解决了问题(即:等待租户交纳房租,或停止其在租屋内销售毒品)。


4、提交非法占有诉讼

如果租户仍然什么都不做,房东必须上法庭并提出非法占有诉讼。非法占有诉讼是通过法院系统正式投诉,并请治安官来到租屋以驱逐租户。


5、诉讼书状送达给租户

以与您在以上步骤2中的3日通知相同的三种方式,送达非法占有诉讼书。


6、完成法院程序

给租户五天回复非法占有诉讼的时限,如果租户没有回应或反对驱逐,则要求法院作出缺席判决。之后,法官会给您一份回复占有令,您可以将其带到警察局,并请治安官驱逐您的租户。


如果租户出席并反对驱逐,那将在21天内进行法庭审理。如果房东获胜,那么租户有五天的时间搬离。如果租户获胜,那么租户可以继续进行租赁,并且房东可能需要支付租户的法庭费用。


7、存放租户的财物

如果租户离开租屋后留下了财物(治安官将其驱离后,或租户自己留下来的),房东必须将其财物存放两周,并应采取行动将其归还。如果两周过去,而且租户没有来认领,那么房东可以按照其意愿处理这些财物。


在加州需要多长时间才能驱逐租户?


在非法占有诉讼与驱逐程序已经开始之后,必须向租户送达。租户经常试图避免被送达以避免被驱逐。如果出现这种情况,可以在租户的租屋发布驱逐通知,并且可以将副本寄到租户的住址。此类型的通知只能在几次尝试给租户送达失败后,才能进行,并且得到法院的批准。


驱逐程序的时间取决于申诉的提交时间,以及租户是否收到合法的驱逐通知。


咨询律师


加州驱逐租户经常是一个复杂而漫长的过程。通常情况下,房东必须通过法院程序移除租户,不得自行占领租屋或驱逐房客。因此,建议您要聘请专业律师,帮助您维权。

***以上信息仅为一般性指导,不作为全面正式的或其他的法律意见之用,并且不构成律师与当事人之法律关系。