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 如果您发现刚过户的新房突然水管漏水、房屋出现裂痕、破损等的缺陷时,到底应该如何处理?当新房出现问题,而卖方、卖方代理人或房屋检验员却不曾告诉过您,而很多问题也大多是在过户后的几天、几周、甚至几年后才出现,这时,到底应不应该由买房自行承担所有的经济损失?

南加州知名审判出庭律师郑博仁就表示,在这种情况下,您确实可以要求相关负责人,分担您的经济损失。当然,最好的解决办法是可以避免诉讼,即可解决这样的纠纷。但您应该首先通过以下因素,来分析诉讼是否合适与您,以便您可以根据自身情况解决问题。

在买房过程中,您可能针对新房的一些问题,多少有了一些了解。例如:门头裂缝,这可能是显而易见的。又如管道老化,卖方可能已在卖房过程中向您做了披露。假设您雇用了一名房屋检验员,他也可能会向您披露一些房屋的问题。即使在过户之后,您的房屋当然也会产生正常的老化情况。而这个时候一旦遇到房子出现问题,是否就只能认倒霉呢?

首先,您的保险公司会承担损失吗?如果会的话,当然就没有必要自己采取行动。

 

那么房屋出现问题,到底该由谁来负责?

即使您认为自己遭到了欺骗,也不能无缘起诉所有参与房屋出售的人。责任方通常为以下一位或多位责任人:

- 卖方:几乎每个州都有相应的法律,要求卖方在售房完成之前,填写标准披露表格,告知买方房屋存在的缺陷。 (即使您是以“现状购房(as is)”,这一责任仍然存在。)标准表格通常要求卖方说明房屋拥有具体的特征(如:电器、屋顶、地基、电力、供水和供暖系统),然后评估或描述其现状。部分州的披露法律比其他州的更为全面,如果某个披露要求不在列表中,则卖方可能不需要披露。此外,卖方通常不需要主动找出房屋缺陷。但如果卖家很显然应该了解房屋的瑕疵,但拒绝披露,则您需要做的就是要找出卖家是否确实知道该缺陷。例如,如果卖家修补或隐藏了该缺陷,或者如果邻居告诉您卖方曾试图处理该缺陷,则您就有了证据。

- 卖方的房地产经纪人:一些州的法律规定,卖方的代理人有责任披露他们所观察到或被卖方所告知的房屋缺陷,尽管他们的职责往往相当有限。建议您查看自己所在州的披露法律,并在买房之前,一定要弄清楚房屋缺陷是否对于经纪人来讲是明显的。

- 您的房屋检验员:您在买房前一定要进行严格的房屋检查。理论上,检查员应该找出卖方所不知道的房屋缺陷。如果检查员错过了专业标准应该注意到的缺陷,检查员则可能会承担责任。详细阅读您的房屋检查报告,并查看其对相关方面的评估。因为有一些买家在事后,才会尴尬地发现其房屋缺陷其实早已在检查报告中就有明确说明,或者相关的房屋问题是被检验员明确排除在检查范围之外的。

 

您有案子可诉吗?

一旦您弄清楚了责任方,接下来所需要了解的就是责任方的不良行为,是否能让您有权获得赔偿。如果您的情况符合以下条件,您可能会有案可诉。我们已将一些法律原则纳入此列表,该表适用于美国大多数州的大多数情况。

在您买房之前,的确存在缺陷。若是自买房以来开始出现的缺陷,或者是您房屋老化或维护失误的自然结果,您可以自行处理。当然,确定缺陷何时产生,可能会很复杂。例如,污水管道中的堵塞可能是一个新出现的问题,或者可能是管道长期问题的再次发生。您可能需要专业人士进行评估。但如果缺陷在您买房之前就已经存在,请继续阅读下文。

这不是一个您可以在买房之前明显看得到的缺陷。如果在开放式房屋的客厅天花板上有一个巨大的裂缝,您现在才决定提起这个缺陷,那么就不会有胜算。但如果裂缝被假天花板隐藏起来,那么这个缺陷可以进行索赔。如果您的检查员本该发现该问题,那就意味着您也可以对检查员提出索赔。

在售房之前没有人告诉过您这个缺陷,或者有人对您进行了欺骗。如上所述,责任方可能是卖方、卖方代理人、或检查员。

您合理听信了卖方的谎言或事实隐瞒。此类情况相对比较容易进行索赔。例如,如果您在决定买房或讲价时,卖方告诉您房屋修缮是根据法规进行的,您因此相信其言辞。

您遭受了经济损失。您修复相关缺陷的费用(例如:因地下室受淹而导致您的个人财产遭到破坏,或由于未公开的环境问题导致您的财产价值下降)将在法律上成为您可能的损害赔偿- 甚至包括您还没有支付的任何费用(例如,您需要一个新的地基,但您还没有聘请承包商来建造)。但是相关赔偿金通常不会超出您房屋本身的价值,例如:您的精神损失。

如果在阅读上述信息后,您认为您对卖方及其代理人或检查员可以进行合理的法律索赔,请不要急于诉诸法院。通过使用以下一个或两个选择,您能够以更低的成本和更少的压力获得赔偿:

- 声明信:向责任方发送声明信,要求赔偿修复缺陷的费用。
- 调解:告诉责任方问题的所在,假设他们不同意赔偿您或立即解决问题,询问他们是否同意与您进行调解。

最后的解决手段:提起诉讼

如果您始终无法使用上述的方法来解决纠纷,则必须决定是否提起诉讼。如果修复房屋的成本要低于上法庭的成本,那么建议您不要提出诉讼。反之,您也不应该因他人的谎言或疏忽,付出不必要的经济代价。

在法律术语中,您可能会根据以下任何一种或多种理由来起诉他人:

 未披露事实(根据您所在州的法规);
 疏忽;
 欺骗;
 违反合约;
 违反保修条款;或
 过失性虚假陈述

以下是如何提起诉讼:

• 确保您处于适当的诉讼期限内(“法定时效期限”)。从发现问题或合理地发现问题之日起,每个州会限制您有多长时间来起诉他人。法院不希望您在买房20年后,才将卖家拖入法庭,而很难有人会回忆起当时发生的具体事项。大多数诉讼时效都在二到十年之间,但这取决于您所处的州以及您的诉讼类型。建议您联系所在州的住房管理机构或咨询房地产律师,可以查找您所在州的法律。

• 考虑小额索赔法庭。在小额索赔法庭提起诉讼可以让您继续处理案件,而无需付出常规诉讼需要的许多昂贵的费用。您可以代表自己(在部分州,律师参与此类法庭实际上是被禁止的),而规则通常不是那么严格,您的案子应该可以相对快速地解决。但是,每个州都会对您可以提起诉讼的赔偿金额设置一个上限,通常在1,500美元到15,000美元之间。即使您的损失超过此限额,例如,如果维修费用为8,000美元而限额为5,000美元,那么只诉请5,000美元的赔偿也未尝不可,因为您将会节省不少时间及律师费。

• 决定是否在州法院提起诉讼。如果您要求的损失金额超过了小额索赔法庭限制,您的下一个选择是在州法院提起正式诉讼,并得到专业律师的帮助。



结论:
如果您还有更多疑问,欢迎拨打郑博仁联合律师事务所的中文热线626.570.8888,或添加公众平台获取更多信息! (公众号: PaulChengLawGroup)


***以上信息仅为一般性指导,不作为全面正式的或其他的法律意见之用,并且不构成律师与当事人之法律关系。