又逢每年房地产市场最热的夏季,而且结合联邦住房抵押贷款公司房地美工部的房贷利率数据,抵押贷款利率连续第四周下降,并延续自2018年末以来的下降趋势。截止2019年5月23日,30年期平均房贷利率为4.06%,较去年同期下降0.6%。 15年期平均房贷利率为3.51%,较去年同期下降0.64%。这意味着,今年,尤其是今年夏季,房地产市场还将处于一个交易活跃的状态。那么对于我们普通有购房意愿的老百姓来说,是否应该在今年夏季购入房产,另外,又该如何配置房产呢?


为什么夏季是房地产的旺季?


1.通常来说,很多有孩子的家庭在夏季的时候都会放暑假,那么对于家长来说就有了更多的时间能够参与到买房的活动中。而且越来越多的家长也都会尊重孩子的意愿,在暑假带孩子一起看房。


2. 相应的,结合第一点,也有很多家庭因为孩子或者自身工作的原因在夏季选择出售自己的房屋,而选择购买其他区域或者其他类型的房屋。这也就使得往往在夏季时,市场上的房产供应量相较其他季节更加充裕,可供选择房产类型情况丰富,所以致使房产价格保持在一个相对稳定的价格。

 

为什么选择贷款买屋?


在购买房屋时, 若自备款项不足, 可将房屋抵押给银行, 银行作为贷款机构为融资者抵补不足部分。在美国借房贷比较容易,管理十分规范,房贷的利率也比其他类型贷款较低。美国的房贷有全额贷款、支付20%首付其余80%贷款和其他的首付贷款比率等方式,但缺点是不能免除其中的一项特别保险,而且计算贷款点数费用增多,会影响总贷款金额甚至拉高利率;而首付20%的房贷是比较推荐的,15年和30年期贷款利率讲的就是这一种。


美国的房贷以定息为主,只要供款者收入稳定、房贷月付不超过总收入三分之一、贷款人有良好信用记录的话,主要住宅的房子一般都能申请到较低的定息贷款。若是收入不稳定、信用不好者, 房贷利率相对较高。

 

房产配置配在哪里?


如果你打算未来可以购买更便宜的房子,那Arch MI最新住房风险研究报告会打消你的念头。 Arch MI融合年终住房和经济数据, 加州和大部分的州都被列为全国房屋风险最低市场。


按Arch MI数学统计计算,房屋折旧率最高的是阿拉斯加州(28%),紧接着是北达科他州(27%)、怀俄明州(25%)、西维吉尼亚州(24%)、佛罗里达州(15%)及康乃狄克州、奥克拉荷马与德州(均为14%)。


受海外人士向往的加州, 住房供应有限, 所以房价在未来两年内,只有2%下降机会,并预计这一年内并不会有所下跌。根据Arch MI数据,使加州房价市场稳定分为5个范畴:


1)工作:国民薪水愈高,使他们有更多资金考虑买房。而且加州失业率偏低, 截止2019年三月底平均失业率为4.3%,环比较低0.1%。远低于该州史上最高的7.3%失业率,以及1976年全国第六大失业率。


2)财富:截止2018年末,加州GDP总量为2.94兆美元,虽只为美国的一个州,但放眼全球加州已经成为全球第五大经济体,比英国全国GDP总量还大。加州人口仅占全美的12%,但占美国整体GDP超过14%。这证明加州比其他地方拥有更多资金。



3)供应有限:去年加州开发商兴建单一住宅速度是全美各州第十慢,仅略高于全国的一半。但现在市场需求激增, 加州不能不加快建房速度。


4)人口增长缓慢:加州居民年增长率为0.6%,排名全国第21,但落后于全国的0.72%。适度人口增长有助于解释加州房屋建设规划缓慢。


房贷注意事项


大多数老百姓在计划买房时都会选择房屋贷款,不用支付全款,更可把多余的钱作其他合理的理财规划。如果希望拿到一个较低的贷款利率, 您可以:


1.良好的信用记录


信用分数(Credit Score)是直接影响您的房屋贷款利率高低的重要因素之一。信用分数越高,得到的房贷利率就有可能越低; 相反, 分数越低, 利率越高, 什至无法通过贷款申请。保持良好的信用记录, 最简单是多留意自己的信用卡是否还清欠款, 所有车贷或租金是否按时缴交。


选择房屋贷款前, 尽量不要增加新的贷款。增加新的负债将直接影响你负债收入比(Debt-to-Income Ratio),负债收入比也是申请过程中贷款公司考察的重要指标。比如开办新的信用卡、贷款为新家添置家具电器等都会增加您的负债,这些可以等房贷审批后再进行后才考虑申请。


2.如实上报


贷款公司会核实您上报的所有收入、资产和负债。不要隐瞒或者谎报, 这只会拖慢房贷申请过程,甚至无法通过。即使是奖金或者红利也要如实上报, 贷款公司对于收入核查有具体详细的法则, 帮助区分奖金或者红利是否为常规收入。另外在报税时,不要为了节税刻意减少收入. 这样会只会严重影响贷款公司评估您的收入能力。


3.还款能力


在美国购房,除了考虑首付及房贷,房产税和房屋保险都要计算在内。根据不同的房产类型,还需要支付物业管理费或者房屋维护费。在开始看房前, 请先咨询房贷公司,根据自己的支付能力,计算出经济承受能力内的房价范围,才能更有效找到合适的房子


在房贷申请过程中,任何关于您还贷能力和财产的变动都直接影响审批进程和成功率。贷款公司更倾向于申报资料的稳定性。如果借款者有至少两年以上的稳定工作,失业的可能性就会比较小。当然,如果在申请期间失业了,那贷款申请很有可能无法通过。大数目的财产输入或输出, 最好在贷款成功批核前, 避免作任何的资产转移或变更,以免影响贷款公司核查进度。保留并整理所有相关的银行账户记录与材料,让房贷申请更有效进行。

 

购买寿险对房贷有何作用?


成功申请贷款买房后, 必需如期支付贷款利息。由于房贷还款年期很长, 如果借贷人身体出现任何状况, 家庭经济收入未有能力继续支付房贷, 房子就会被银行没收。而借贷人过世后, 未付清的房贷会成为受益人的付担。所以在经济收入来源稳健的情况下, 可向专业的保险理财分析师咨询, 投保一份适合自己和家庭的人寿保险。


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