出售两年以上自用住宅可享高免税额的国税局121条款(Sec. 121),对房子先出租再自住,或先自住再出租的资本利得(Capital Gains)免税额的计算是有大差别。若先出租再自住,会影响未来售屋时可享的资本利得免税额,但若先自住再出租,对屋主出售房屋时较有利。

2008年起,售屋之前的五年里若有出租时段,免税额须按出租几个月递减,但若先自住再出租,便不用减低免税额。

举例来说,先出租后自住:2014年以30万元购屋,2019年以60万元售出。2014-2016年间出租,2017-2018年为自住。售屋的资本利得是60万-30万=30万元,五年之间仅有两年为自住使用,免税额为30万元x2/5=12万元,需缴交的资本利得为为18万元。

先自住后出租:2014年以30万元购屋,2019年以60万元售出,售屋的资本利得为60万-30万=30万元。2014-2016年间自住,2017-2018年为出租。根据Sec. 121条款,当主要住宅变成出租物业时,纳税人不需计算做为自住之后的出租时时段,因此,上述五年在计算免税额时皆属免税资格使用,此时的免税额(单身)是25万元,需交税的资本利得为30万-25万=5万元。

如何证明房屋是您的主要自住房?

鉴于拥有两户或以上房子的屋主相当多,国税局对主要居所的要求非常严格。以2003年Guinan v. US, 2003-1 USTC 50475联邦法院对国税局121条款做出裁决为例,James & Jean Guinan夫妇出售他们在威斯康辛州一栋房子,他们符合了五年里有两年自住的时间上的要求,他们也符合了一些作为主要居所的测试,例如在威州有汽车注册,并有银行帐户,但法庭注意到这对夫妇在威州并未办理选民登记,和当地没什么联系,工作也不在当地,且他们从未申报过威州税表。

法庭最后裁定,由于没有足够的证据来证明该栋房子是其主要居所,因此,出售威州这栋房子须缴纳全部资本利得税。

用自住屋赚钱两年换屋节税高招

九年前从北加州移居南加州并投入房地产仲介业的戴女士,搭上这一波房地产涨价热潮,平均年收入保持六位数以上,亲朋好友都好奇她是如何做到的。她透露,替人买卖房子的佣金收入并不稳定,充分利用国税局税法:出售两年以上自用住宅可享高免税额才是赚钱捷径,但屋主宜事先审慎规画,投资眼光要准,时机也非常重要。

国税局1997年开始实施的121税法条款(Sec. 121)规定:过去五年中,屋主住在自己的主要住宅(Principal Residence)中总计(Aggregate)两年,售屋时,单身屋主可享25万元免税额,夫妻屋主可享50万元免税额。戴女士就是充分利用这项税法优惠,分批购买银发社区橙县拉古纳伍兹(Laguna Woods)的房子,以两年的时间加建改建装潢布置后再脱手,享受25万元免税额。

121条款所谓的总计住过两年,不需连续住上两年。此税法适用于每24个月,也就是说,屋主每隔24个月即可出售一次自用住宅,所获资本利得(Capital Gain),单身不超过25万元,夫妻不超过50万元,就可免税。但121条款仅限美国境内自用住宅,不适用国外房产,即使美国公民或绿卡持有人因公在海外工作,海外自用住宅同样不可享有25万或50万美元的资本利得豁免。

其实,手上拥有资金的精明投资人,从2008年金融风暴后就专门寻找房价较低或价格飙涨较快地区的房子,例如邻近华埠的回声公园(Echo Park)与林肯冈(Lincoln Heights ),洛杉矶西郊小城Culver City,以好学区著称的洛县东郊城市钻石吧(Diamond Bar),圣伯纳汀诺县的奇诺冈(Chino Hills),河滨县的Corona,圣地牙哥县的San Marcos等中低价位的房子,自己搬进去住,边住边加建装修,两年后房价上涨20%至80%不等,这些屋主就将房子售出,获利落袋,再寻找下一个投资目标。

戴女士把卖掉北加州房子的100多万元拿到南加州买房,先买两户,成功卖掉第一户赚了25万元后,再把第二户当成自住屋,着手加建装修的同时又买了第三户,房子对她而言是转手赚钱工具,不是家,自然不涉感情。不断加建改建房子,戴女士组了一个施工团队,随着她转战各地施工;为了存放展示屋的家具,她还租了仓储,作业流程井然有序。

121条款对离婚夫妇也比以前公平。离婚搬出的一方,曾在该住宅住过两年,与仍留在房子的一方,皆可各自享受最高额度为25万元的免税优惠。  

至于配偶过世,未亡人在当年将房子出售,仍可享受适用于夫妻的50万元最高免税额,若房子次年才出售,未亡人只能享受25万元的单身最高免税额。

非婚姻关系的朋友共同购屋,房子出售时每人各自可享受25万元的单身最高免税额。此条款吸引不少单身人士联合购屋,享受房屋增值免税优惠。

至于拥有第二栋住宅或度假屋两年以上的屋主,只要能证明总计住了两年,屋主可获121条款的免税优惠。