出售两年以上自用住宅可享高免税额的国税局121条款（Sec. 121），对房子先出租再自住，或先自住再出租的资本利得（Capital Gains）免税额的计算是有大差别。若先出租再自住，会影响未来售屋时可享的资本利得免税额，但若先自住再出租，对屋主出售房屋时较有利。

2008年起，售屋之前的五年里若有出租时段，免税额须按出租几个月递减，但若先自住再出租，便不用减低免税额。

举例来说，先出租后自住：2014年以30万元购屋，2019年以60万元售出。2014-2016年间出租，2017-2018年为自住。售屋的资本利得是60万-30万=30万元，五年之间仅有两年为自住使用，免税额为30万元x2/5=12万元，需缴交的资本利得为为18万元。

先自住后出租：2014年以30万元购屋，2019年以60万元售出，售屋的资本利得为60万-30万=30万元。2014-2016年间自住，2017-2018年为出租。根据Sec. 121条款，当主要住宅变成出租物业时，纳税人不需计算做为自住之后的出租时时段，因此，上述五年在计算免税额时皆属免税资格使用，此时的免税额（单身）是25万元，需交税的资本利得为30万-25万=5万元。

如何证明房屋是您的主要自住房？

鉴于拥有两户或以上房子的屋主相当多，国税局对主要居所的要求非常严格。以2003年Guinan v. US, 2003-1 USTC 50475联邦法院对国税局121条款做出裁决为例，James & Jean Guinan夫妇出售他们在威斯康辛州一栋房子，他们符合了五年里有两年自住的时间上的要求，他们也符合了一些作为主要居所的测试，例如在威州有汽车注册，并有银行帐户，但法庭注意到这对夫妇在威州并未办理选民登记，和当地没什么联系，工作也不在当地，且他们从未申报过威州税表。

法庭最后裁定，由于没有足够的证据来证明该栋房子是其主要居所，因此，出售威州这栋房子须缴纳全部资本利得税。

用自住屋赚钱两年换屋节税高招

九年前从北加州移居南加州并投入房地产仲介业的戴女士，搭上这一波房地产涨价热潮，平均年收入保持六位数以上，亲朋好友都好奇她是如何做到的。她透露，替人买卖房子的佣金收入并不稳定，充分利用国税局税法：出售两年以上自用住宅可享高免税额才是赚钱捷径，但屋主宜事先审慎规画，投资眼光要准，时机也非常重要。

国税局1997年开始实施的121税法条款（Sec. 121）规定：过去五年中，屋主住在自己的主要住宅（Principal Residence）中总计（Aggregate）两年，售屋时，单身屋主可享25万元免税额，夫妻屋主可享50万元免税额。戴女士就是充分利用这项税法优惠，分批购买银发社区橙县拉古纳伍兹（Laguna Woods）的房子，以两年的时间加建改建装潢布置后再脱手，享受25万元免税额。

121条款所谓的总计住过两年，不需连续住上两年。此税法适用于每24个月，也就是说，屋主每隔24个月即可出售一次自用住宅，所获资本利得（Capital Gain），单身不超过25万元，夫妻不超过50万元，就可免税。但121条款仅限美国境内自用住宅，不适用国外房产，即使美国公民或绿卡持有人因公在海外工作，海外自用住宅同样不可享有25万或50万美元的资本利得豁免。

其实，手上拥有资金的精明投资人，从2008年金融风暴后就专门寻找房价较低或价格飙涨较快地区的房子，例如邻近华埠的回声公园（Echo Park）与林肯冈（Lincoln Heights ），洛杉矶西郊小城Culver City，以好学区著称的洛县东郊城市钻石吧（Diamond Bar），圣伯纳汀诺县的奇诺冈（Chino Hills），河滨县的Corona，圣地牙哥县的San Marcos等中低价位的房子，自己搬进去住，边住边加建装修，两年后房价上涨20%至80%不等，这些屋主就将房子售出，获利落袋，再寻找下一个投资目标。

戴女士把卖掉北加州房子的100多万元拿到南加州买房，先买两户，成功卖掉第一户赚了25万元后，再把第二户当成自住屋，着手加建装修的同时又买了第三户，房子对她而言是转手赚钱工具，不是家，自然不涉感情。不断加建改建房子，戴女士组了一个施工团队，随着她转战各地施工；为了存放展示屋的家具，她还租了仓储，作业流程井然有序。

121条款对离婚夫妇也比以前公平。离婚搬出的一方，曾在该住宅住过两年，与仍留在房子的一方，皆可各自享受最高额度为25万元的免税优惠。  

至于配偶过世，未亡人在当年将房子出售，仍可享受适用于夫妻的50万元最高免税额，若房子次年才出售，未亡人只能享受25万元的单身最高免税额。

非婚姻关系的朋友共同购屋，房子出售时每人各自可享受25万元的单身最高免税额。此条款吸引不少单身人士联合购屋，享受房屋增值免税优惠。

至于拥有第二栋住宅或度假屋两年以上的屋主，只要能证明总计住了两年，屋主可获121条款的免税优惠。