近期，《福布斯》杂志10月4日发出预警：购房者当心经济衰退引发房屋断供，该文章认为，从美国1929年大萧条时期的经验教训得出，美国有27万人由于无力支付房贷失去了住房。该文认为，美国的经济状况和房产是多米诺骨牌中的一环，经济衰退势必影响房屋价格走势。现在美国经济衰退迹象明显，尽管处于历史上的低利率，但是美国人购房仍需谨慎，特别不要购买超出房贷预算的房屋。


目前，美国房地产市场的火热时期。随着通货膨胀继续蚕食每一个美元的价值，潜在的购房者面临着巨大的投资有形资产的压力。对许多人来说，就目前而言，投资住房是他们储蓄最明智的庇护所。


然而，令人垂涎的地产市场上的房屋供应却十分稀少。由于供需严重不平衡，美国的房子一直在上涨。对想购房者的渴望是非常残酷的。


而房主和潜在购房者心中的问题是：美国地产市场将何去何从？尽管目前没有人可以肯定。然而，在这个独特的历史关头，逼着从美国历史中选择的教训为美国现在的购房提供了借鉴。

从历史上看，美国经济和美国住房市场是一排多米诺骨牌。在某些情况下，经济是排在最前面的多米诺骨牌，而在其他情况下，住房市场是排在第一位的多米诺骨牌。如果经济衰退，势必影响到房价。


也许美国历史上没有任何一个时期能更好地展示美国的经济状况和美国人持有住房的联系的联系，但是历史上的大萧条就是个很好的例子。当时的市场状况也许会给我们一些启示。


美国1929年股市暴跌，银行挤兑接踵而至，劳动者大规模失业紧随其后。1932年，有27.3万美国人失去了他们的房子，甚至更多的人在第二年丧失了抵押品赎回权。当严重的滞胀袭来时，多数美国人根本没有足够的资金来支付抵押贷款。


尽管1929年的大萧条爆发已经近100年了，但是有些事情没有改变。今天的美国人必须认识到经济衰退给房屋带来的影响。经济萎缩就意味着失业、工资无法收回、抵押贷款无法发放。最终，这可能意味着被银行取消抵押品赎回权。


然而，即使面对疫情引发的经济困难，美国人也发现自己正处于创纪录的购房热潮之中。这可能表明疫情推升了美国人的购房热情，让一些美国人的购房计划提前了。


  同时，由于通胀的逐步加深，许多已经有房子的美国人将房屋视为一项稳健的投资，未必是为了单纯的居住。

目前，美国的住房需求远远大于供应，购买每套住房的竞争日益激烈。

1929年的大萧条给美国人也是一个必要的提醒，那就是：不要买超出你能力范围的房子。虽然许多在大萧条期间失去家园的人生活并不奢侈，但这是我们必须从1930年代的艰难的经验中吸取的教训。


也有人会说，1930年代的美国和2021年的美国之间存在着显著的差异，这对今天的房地产市场是个好兆头。


同时，大萧条以来实施的经济性激励性税收政策使美国人更能负担得起买房和支付必要的抵押贷款。如今，美国人有各种各样的投资选择来降低风险，而联邦政策也防止了大萧条时期规模的银行倒闭。


在1940年代，盟军入侵诺曼底海滩后不久，美国总统富兰克林·罗斯福总统签署了《退伍军人法案》，这是对在战争中冒着生命危险的一代年轻人的一种感谢。回国后，这些退伍军人获得了政府支持的贷款，这些贷款几乎保证了他们的房屋所有权。以山姆大叔（美国政府）为担保人的银行极有可能批准抵押贷款申请。


有了这些优惠的贷款条件，美国的退伍军人继续购买战后所有房屋的20%。美国军人们充分利用了他们绝对获得的轻松信贷。


而在今天，虽然政府担保的贷款听起来可能很理想，但你真的将当前3%的利率作为参考，要知道，1982年的利率超过17%，在1990年代的重要时期一直徘徊在10%左右。而在2000年代出，也必须支付8%的住房贷款。因此，现在创下历史性的低利率的时机确实对于美国人购房是一个机会。


历史告诉我们，低于3%的利率是一种统计异常。这种历史性的历史低利率是难以想象的，如果我们回顾一下历史的话。

结论：

本文所讨论的两个重大的美国事件为今天的潜在购房者提供了看似相反的教训。大萧条时期房地产市场的突然、近乎全面崩溃提醒我们量入为出的重要性，而《退房法案》则强调了在贷款条件有利的情况下关闭房屋的重要性。经过进一步的检查，这些的教训其实可以是非常互补的。


美国人发现自己处于一个令人困惑的境地。尽管利率是有利的，但经济仍受到通货膨胀和普遍不确定性的困扰。这是一个让人联想到《退伍军人法案》时代机遇和大萧条时代焦虑的时代。


两方面的教训至少可以告诉我们，在超低利率时代买房的确是个难得的机遇，但是可以控制风险之处在于，你可以在量入为出的同时享受相对便宜的信贷带来的好处。在利率有利的情况下，确保你不会错过一笔优质房地产投资，但不要过度扩张到在经济困难时无法付款的地步。