随着整个美国家庭数量的不断增加，而供给不足，美国购房者的活动将美国2021的住房短缺揭示得淋漓尽致——特别是在入户住房和中等价位范围。加上供应链问题、劳动力短缺和监管措施进一步放缓了新房建设，房屋建造速度不足以满足需求，房价因此快速上涨。在即将到来的2022年，这种状况不会出现多大改变。


展望未来一年，购房者、卖家、租房者和投资者在需求持续高涨的情况下，预计会出现更多类似情况，但是部分回归季节性因素，利率上升可能会对房地产交易产生轻微影响。

2022年，以下是住房市场的一些趋势：

可用住房的库存将继续紧张，而不断上涨的价格将给美国人的支付能力带来压力。

利率将上升，但工资的适度增长可能有助于为买家提供平衡。

租赁市场将继续增长，但与过去两年相比可能会有所稳定。

人们对新房建设有很多期待，但劳动力和供应问题何时能缓解到足以使房屋完工尚不明朗。

以下是专家们对2022年买家、卖家、租客和新建筑的预测。

对于买家来说：


在2021年全年，美国抵押贷款利率一直处于或接近历史低点，即使有一些波动。抵押贷款解决方案公司ServiceLink的违约服务部门总裁米里亚姆·摩尔（Miriam Moore）表示：“它们先是稍微上升，然后又回落到3%以下。”根据房地美的数据，截至12月8日，30年期固定利率抵押贷款的平均利率为3.11%。


美国联邦储备委员会（Federal Reserve）近期已表示有意在今年提高利率，以遏制通胀。因此，2022年，预计利率会有所上升——但这并不意味着利率会会大幅度飙升。


虽然抵押贷款利率的提高可能会挤压掉一些即将有能力购买住房的购房者，但与历史抵押贷款利率相比，利率可能会保持较低水平。在美国历史上，出现过18%以上的高利率。例如1981年10月，曾经出现过18.63%的平均利率。


此外，利率不会在真空中上升。为房地产交易提供产权保险和风险解决方案服务的First American Financial Corporation的副首席经济学家Odeta Kushi说：“重要的是要注意，导致抵押贷款利率上升的同样因素……会导致工资上涨。”其他经济因素可能会起作用，有助于缓解许多购房者的负担能力问题。


但是这并不是说美国人的住房负担能力不是很多人关心的。房地产信息公司ZiLoW预测，房价将在2021年底上涨19.5%，比2020年底高出19.5%。


房地产经纪公司21世纪（Century 21）总裁兼首席执行官迈克·米德勒（Mike Miedler）表示：“这实际上是一个从上到下的全面冲刺。”。“我确实认为，在美国，从整体住房角度来看，我们将迎来一场相当长的房价上涨的马拉松。”


Zillow预测2022年价格仍将继续快速增长，尽管涨幅比前一年慢，为13.6%。部分原因可能是房地产市场回归了一些更为传统的模式，包括春夏季节性兴趣高涨，年底购房者活动减弱，但是在整个2022年，需求肯定会保持高位。


迈克·米德勒（Mike Miedler）认为，美国市场上不断推高房价的一个因素是市场上缺少住房——特别是在首次购房者能够负担的入门级和中级价位。在用户首次购房市场，我们确实没有足够的供应。同时，许多卖家缺乏动力，房屋建设进展缓慢，这意味着买家在市场上争夺的房屋越来越少。虽然在2022年市场上还有更多的房源进入市场，但很难说它何时或是否会对买家起到缓解作用。

对卖家来说：

许多卖家没有抓住机会出售房屋的一个原因——也是2022年也不太可能的原因——与低利率有关，低利率使得再融资在过去两年内成为明智之举，再融资也降低了月供，减轻了负担，卖房的意愿在降低。Odeta Kushi说：“许多现有房主已经锁定了最低利率——低于3%。”


虽然美国市场上的低库存导致房屋价格上涨，但活跃卖家的减少给整个房地产行业带来了压力。Miedler在谈到2000年以来过去几年的经验时说：“我们在全球15万多名房地产专业人士中遇到的最大问题是与找不到库存的潜在买家合作。”


库存不足对许多选择出售房屋的房主来说是一个福音，因为他们从急切的买家和不断上涨的价格中获益。不过，现在不是贪婪的时候。需要适当的定价和合理的预期，尤其是随着季节性因素回归房地产市场。


卖房者在把他们的房子投放市场之前也应该有一个计划。卖掉你现在的房子，你很可能会想再买一套，这也让你进入了竞争激烈的买家氛围。他们要问自己的问题是，我要从哪里能买到下一套房子？


一个可能使更多现有住房进入市场的因素是止赎活动的恢复。穆尔说，她预计在2022，什么样的丧失抵押品赎回权和拍卖活动，这主要是因为在2020和2021年间，几乎没有多少丧失抵押品赎回权的抵押贷款和其他政策，几乎完全停止了止赎。


抵押贷款解决方案公司ServiceLink的违约服务部门总裁米里亚姆·摩尔（Miriam Moore）认为，由于疫情影响，虽然止赎率会上升，但不会像2008年的房地产危机那样。当时的经济没有今天那么强劲，最有可能受到影响的房主是那些甚至在疫情开始之前就在努力偿还抵押贷款的人。


米里亚姆·摩尔还预测，由于可供出售房屋的库存较低，个人买家对止赎销售和拍卖的兴趣将比过去可能考虑的更广泛。

对租户来说：


2021年，美国的租房市场还是处在快速上涨状态。据租赁信息公司Zumper报道，到目前为止，2021，一居室公寓的全国平均租金上涨了12.1%，两居室租金增加了13.2%。

与房价类似，租金的快速上涨表明需求旺盛，但2022年不太可能维持同样的租金上涨。“我认为明年租金不会再增长12%至15%。”Zumper联合创始人兼首席执行官Anthemos Georgiades说。


另一个影响租赁住房市场的因素是疾病控制和预防中心（Centers for Disease Control and Prevention，CDC）在2020年为应对这一流行病而制定的暂停驱逐令的结束。在最高法院裁定延长的暂停驱逐令违宪后，暂停驱逐令于2021年8月结束。


到目前为止，暂停驱逐令的结束并没有导致许多人担心的大规模驱逐，但驱逐人数却在逐月攀升，尽管仍然低于疫情前前的驱逐率。


2022年，美国租房市场的驱逐率很可能会回到大流行前的水平，特别是在美国许多地区对出租住房的需求持续上升的情况下。然而，Anthemos Georgiades说，州和地方政策可能在今后如何解决驱逐问题上发挥最大作用。

新屋建设：


多年来，美国的新住房建设的速度一直落后于新家庭成立的速度，受土地供给原因和由疫情带来的劳动力不足的困扰，疫情进一步加剧了材料短缺、价格上涨以及与供应链相关的延误。


因此，建筑业在加速发展和缓解住房需求方面进展缓慢。迈德勒说：“我们必须将建造新的单户住宅的速度提高一倍。”


然而，根据美国住宅建筑商协会11月的建筑商信心调查，尽管存在一些问题，建筑商们还是感到更加自信。低住房库存和强劲的需求似乎是信心进入新一年的最大驱动力。

虽然供应问题现在很普遍，但预计最终会有所改善，一旦材料可用，建筑商和开发商准备获得批准的许可证。Kushi说：“很难说这些瓶颈何时会开始缓解，但我会说，随着这些瓶颈开始缓解，明年可能会有积压的（新建）房屋上市。”

建筑不仅仅是为单户住宅做准备。Anthemos Georgiades认为，当涉及到多户型出租公寓时，将有大量的发展。


美国人口普查局报告说，截至10月，到目前为止，已经批准了近150万个私人拥有的住房单位，其中2021个，其中许多可能建，2022年有望缓解供给不足的困扰。


虽然新建筑通常位于当地房价和租金范围的高端，但Kushi强调，为了更好地满足现有需求，新住房中需要更广泛的价格点。“我们只需要在整个价格范围内进行建设，尤其是在价格较低的层次——入门级住宅。”